전세사기 안당하는 법 (전세계약 전,후 확인해야 할 체크리스트)

전세사기로 인해 피해보시는 분들을 뉴스로 많이 접하는 요즘. 매매가 여의치 않아 전세로 집을 알아보시는 분들 중 나도 피해를 당하지 않을까 걱정하시는 분들이 많이 계십니다. 이번 포스팅에서는 전세사기 피해 확률을 낮춰 줄 방법과 체크리스트에 대해 알아보겠습니다.

전세계약 체크리스트

이야기에 앞서

전세사기피해를 줄이기 위해 확인해야 할 가장 중요한 것은 해당 집이 팔리고도 후순위에 자신이 받을 수 있는 금액이 어느 정도 남아 있는지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 이뿐만 아니라 전세계약 전, 후 확인사항 등 여러 가지 확인 사항이 있으니 참고해서 전세사기 피해를 최소회 하시기 바랍니다.

전세계약 체크리스트

계약 전 확인 사항

1. 등기부등본 확인

• 등기부등본 발급 및 확인: 등기부등본은 등기소, 인터넷등기소, 무인민원발급기에서 발급받을 수 있어요. 여기서 건물 소유권, 근저당 설정, 가압류 등의 사항을 확인할 수 있습니다. 특히 등기부등본의 ‘을구’를 확인해서 임대인의 권리 설정 상황을 꼼꼼히 파악해야 합니다.
• 주요 확인 사항: ‘을구’에 근저당권, 전세권 설정 여부, 가압류 등이 기재되어 있는지 꼭 확인하세요. 이런 권리 설정이 있다면 임차인의 보증금이 보호받지 못할 수 있어요. 따라서 근저당 설정이 없는지 확인하고, 만약 있다면 그 위험성을 충분히 고려해야 합니다.

등기부등본 확인 바로가기

2. 임대인의 세금 체납 여부 확인

• 국세 및 지방세 체납 확인: 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 반드시 확인해야 해요. 이는 보증금 반환 시 우선 변제에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 임대인의 납세증명서를 통해 체납 여부를 확인하는 것이 중요해요.
• 법적 권리: 최근 법 개정으로 임대차 계약 후에도 임대인의 동의 없이 국세 및 지방세 체납 여부를 확인할 수 있게 되었어요. 이는 임대차 계약 시 임차인의 권리를 강화한 것이니, 계약 후에도 지속적으로 확인해야 합니다.

임대인 미납 국세는 임차예정인만 확인이 가능하며 가족 등 대리인이 열람하려면 세무서를 방문해야 합니다. 홈택스를 통해 열람이 가능하며 자세한 사항은 홈택스 사이트나 아래 바로가기로 국세청 홈페이지로 이동하셔서 자세한 내용을 확인해 보시기 바랍니다.

홈텍스 바로 가기

임대인 미납국세 열람 절차 (출처 : 국세청 홈페이지)

3. 선순위 보증금 확인

• 다수 임차인 여부 확인: 다가구주택의 경우 다른 임차인들의 선순위 보증금을 확인해야 합니다. 이는 보증금 반환 시 우선 변제 순위에서 밀릴 수 있기 때문이죠.
• 확인 방법: 주민센터나 등기소에서 선순위 보증금 현황을 확인하세요. 임대인의 동의가 필요할 수 있으니, 이러한 정보를 사전에 확보하여 위험성을 줄일 수 있습니다.

전세 계약 시 확인 사항

1. 임대차 신고 및 확정일자 받기

• 임대차 계약 신고: 임대차 계약 후 14일 이내에 임대차 계약 신고를 완료해야 해요. 이는 법적 의무 사항으로, 신고를 통해 임대차 계약의 법적 효력을 확보할 수 있습니다.
• 확정일자: 전입신고와 동시에 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있어요. 확정일자는 임대차 계약의 우선변제권을 보장하는 중요한 절차입니다.

2. 전세보증금 반환보증 가입

• 보증기관 확인: 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험에서 제공하는 전세보증금 반환보증에 가입하세요. 이는 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증기관에서 대신 반환해 주는 제도입니다.
• 가입 조건 및 한도: 수도권 최대 7억 원, 비수도권 최대 5억 원까지 보증가입이 가능해요. 계약 체결 후 바로 가입 가능 여부를 확인하고, 임차 기간의 절반이 지나면 가입이 불가능할 수 있으니 주의가 필요해요.

hug 사이트 메인화면

3. 임대차 계약 특약 사항 추가

• 특약 사항 명시: 임대차 계약서에 근저당 설정 금지, 전입신고와 확정일자 부여 등의 특약 사항을 명시하세요. 이는 임대차 계약의 안전성을 높이기 위한 중요한 조치입니다.
• 법적 효력: 특약 사항은 법원에서도 효력이 인정될 수 있으므로, 임대차 계약 시 반드시 포함시켜야 합니다. 특히 근저당 설정 금지 특약은 임대차 계약의 안정성을 확보하는 데 매우 중요합니다.

전세 계약 후 지속적 관리

1. 정기적 등기부등본 확인

• 정기적 확인 필요성: 계약 후에도 주기적으로 등기부등본을 확인하여 주택 관련 권리 상황에 변화가 없는지 확인하세요. 이는 임대차 계약 기간 동안 지속적으로 안전성을 확인하는 방법입니다.

2. 잔금 납부 전 확인 사항

• 등기부등본 재확인: 잔금 납부 전 등기부등본을 다시 확인하여 주택 관련 권리 상황에 변화가 없는지 확인하세요. 이는 마지막으로 안전성을 점검하는 중요한 단계입니다.
• 다른 세입자 확인: 집이 확실히 비었는지 확인하여 여러 명의 세입자와 계약을 맺는 사기를 예방하세요. 잔금 납부 전 철저한 확인 절차가 필요합니다.

3. 재계약 및 보증금 반환 준비

• 재계약 여부 조율: 전세 계약 종료 시점이 다가오면 재계약 여부를 임대인과 미리 조율하는 것이 중요해요. 재계약 시 기존 계약 조건을 검토하고, 변경사항이 있을 경우 이를 명확히 문서화하세요. 보증금 인상이나 임대료 조정에 대해 논의하고, 새로운 계약서를 작성하여 법적 효력을 확보해야 합니다.
• 보증금 반환 계획 수립: 보증금 반환 시점을 미리 계획하고, 임대인과 반환 방법 및 시기를 명확히 합의하세요. 이는 불필요한 분쟁을 예방하는 데 중요합니다. 보증금 반환보증에 가입되어 있다면, 보증기관의 절차에 따라 보증금을 안전하게 반환받을 수 있습니다. 보증기관은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 대신 지급해 주며, 임차인의 권리를 보호해 줍니다.
• 서류 준비 및 확인: 보증금 반환 시 필요한 서류를 사전에 준비하세요. 이는 임대차 계약서, 전입신고서, 확정일자 확인서, 임대인의 납세증명서 등입니다. 이러한 서류들은 보증금 반환 절차를 원활하게 진행하는 데 필수적입니다. 임대인의 재정 상태를 확인하여 보증금 반환이 가능할지를 사전에 평가하세요. 임대인의 재정 상태가 불안정할 경우, 보증금을 안전하게 반환받기 위한 추가적인 조치를 고려해야 합니다.

마무리

자주 접하는 전세사기 피해 소식에 전세계약 전 많은 분들이 걱정하시는데요, 이번 포스팅에서 설명해 드린 확인사항을 참고하셔서 안전하게 전셋집을 구하셨으면 좋겠습니다.

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